2026년 부동산 시장을 바라보는 시각은 그 어느 때보다 날카롭게 대립하고 있다. 10.15 부동산 대책 이후 11월 한 달간 쏟아진 전문가들의 전망을 뜯어보면, 표면적으로는 '상승 vs 하락'의 대결 같지만, 그 이면에는 "시장의 가격 결정권이 누구에게 있느냐"에 대한 치열한 논리 싸움이 숨어 있다.
정부가 내놓은 '10.15 가계부채 관리 강화 방안(스트레스 DSR 확대)'은 시장의 돈줄을 죄는 강력한 '유동성 흡수 장치'다. 반면, 2026년 서울 입주 물량 급감은 시장의 희소성을 극대화하는 '가치 상승 기폭제'다.
본지는 부동산 전문가들이 11월 한 달 동안 자신의 유튜브 채널이나 출연을 통해 밝힌 의견을 심층 분석해봤다.
상승론: "규제는 일시적이나, '전세난'은 실존적 공포다"
상승론자들의 핵심 논거는 단순한 '공급 부족'이 아니다. 이들은 '전세 가격의 하방 경직성'이 매매 시장의 붕괴를 막고, 오히려 상승을 견인할 '트리거'가 될 것으로 보고 있다.
부동산 전문 유튜브 '부동산 읽어주는 남자'(부읽남, 정태익 대표)는 10.15 대책의 한계를 지적했다. 그는 "정부가 대출을 막아 매매 수요를 억제할 수는 있다. 하지만 전세 수요는 억제할 수 없다"는 점을 짚었다.
서울 신축 입주가 끊기면 전세 가격이 폭등하고, 높아진 전세가는 매매가와의 갭을 줄여준다. 이는 결국 현금을 보유한 실수요자나 투자자에게 "지금이 아니면 못 산다"는 공포 심리를 자극해 규제를 뚫고 매수세로 전환될 것이라는 논리다.
부동산스터디 강영훈 대표(붇옹산) 역시 "30평대 국민 평형에 대한 대기 수요는 여전히 견고하다"며, 공급 부족이 장기화될 경우 '똘똘한 한 채'의 희소성은 금융 비용을 상쇄하고도 남을 만큼의 투자가치를 제공한다고 분석했다.
즉, 상승론의 본질은 "정책이 시장의 펀더멘털(수급 불균형)을 이길 수 없다"는 믿음에 기초한다.
신중론: "공급이 없어도 '살 사람(유효수요)'이 없으면 가격은 멈춘다"
반면, 신중론 및 조정론자들은 '구매력'의 한계에 주목한다. 아무리 물건이 귀해도, 대중이 그 가격을 지불할 능력이 없다면 거래는 성립되지 않는다는 경제학의 기본 원리를 강조한다.
한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수의 분석은 냉철하다. 그는 "지금의 고가 아파트 가격은 유동성이 풍부했던 시절의 잔재"라며 "10.15 대책은 단순한 규제가 아니라, 시장 참여자들의 구매력을 물리적으로 박탈하는 조치"라고 해석했다.
또 한 교수는 공급 부족이 팩트라 하더라도, DSR 규제로 대출이 막힌 상황에서 누가 그 비싼 아파트를 받아줄 수 있느냐고 반문하며, '거래 절벽 속의 호가 하락'으로 이어질 가능성이 높다는 분석을 내놨다.
김인만 부동산 경제연구소장은 PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크를 뇌관으로 꼽았다. 그는 "공급 부족은 미래의 이야기지만, 당장 건설사들의 자금 경색과 고금리는 현재의 고통"이라며, 시장 체력이 약해진 상태에서 무리한 상승 기대감은 오히려 독이 될 수 있다고 경고했다.
신중론의 핵심은 "수급보다 무서운 것이 유동성 축소이며, 현재 가격은 대중의 소득 대비 과도하게 높다"는 인식이다.
'디커플링(Decoupling)'… 서울과 지방은 이제 '다른 나라'
이러한 상승과 하락의 논리가 충돌하는 지점에서, 박원갑 KB국민은행 수석전문위원과 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구 소장(빠숑)은 시장의 '디커플링(Decoupling)'을 예고했다.
과거 부동산 시장이 금리가 내리면 다 같이 오르고, 규제가 나오면 다 같이 내리는 '동조화 시장'이었다면, 2026년은 '철저한 각자도생 시장'이 된다는 것이다.
대출 규제는 역설적으로 현금 부자들의 시장 지배력을 높이고, 대출 없이도 살 수 있는 강남·용산 등의 핵심지는 공급 부족의 수혜를 입어 '그들만의 리그'로서 가격이 우상향할 것이라는 분석이다.
반면, 대출 의존도가 높은 '비핵심지' 및 '지방 시장'은 10.15 규제의 직격탄을 맞고 유동성 함정에 빠질 가능성이 크다. 전문가들이 '양극화'를 경고하는 이유가 바로 여기에 있다.
2026년, '갭투자'의 종말과 '실사용 가치'의 부활
종합해보면, 전문가들의 이견 속에서도 관통하는 하나의 맥이 있다. 2026년은 단순한 시세 차익을 노리는 '갭투자'의 시대가 저물고, 철저하게 '실사용 가치(입지+신축)'가 검증된 자산만이 살아남는 시대라는 점이다.
10.15 대책은 투기 수요를 걷어내는 필터 역할을 할 것이고, 공급 절벽은 진짜 가치 있는 자산의 가격을 지지하는 버팀목이 될 것이다.
따라서 2026년 전망의 결론은 "오른다/내린다"의 이분법적으로 결론 내기는 힘든 상황이다. "살 수 있는 사람은 더 비싼 값을 치러야 하고(핵심지 상승), 팔고 싶은 사람은 더 싼 값을 불러야 팔리는(비핵심지 하락) 고통스러운 재편의 시간"이 다가오고 있다는 것이 전문가들의 냉정한 분석이다.
