'전세대출이 싸니까 전세가 유리하다'와 '월세보다 주담대 이자가 낫다'는 말, 과연 어느 쪽이 더 유리할까. 보증금·금리·집값 변동까지 합쳐서 30대 직장인 입장에서 어느 쪽이 현금흐름에 유리한지 따져봤다.
전세: 보증금 묶고 매월 이자만
전세대출은 보증금의 일부를 은행에서 빌려 매월 이자만 내는 구조다. 예를 들어 전세보증금 3억원, 본인 자금 1억원, 전세대출 2억원이라면 2억원에 대한 이자(연 4% → 월 약 67만원)가 매월 나간다.
장점은 원금 상환 부담이 없다는 것이다. 단점은 보증금이 큰 금액으로 묶여서 다른 투자 기회비용이 생기고, 2년 후 재계약 시 보증금 상승 위험과 이사 비용이 발생한다.
주담대: 보증금이 자산으로 쌓임
주택담보대출은 집을 사고 매월 원금+이자를 갚아나간다. 예를 들어 4억원 집을 사고 본인 자금 1억원, 주담대 3억원이라면 30년 원리금 균등 상환 기준 월 약 143만원(연 4% 가정)이 나간다.
매월 부담은 전세보다 크지만, 갚아나간 원금은 본인 자산으로 쌓인다. 집값이 오르면 자본이득도 본인 몫이다. 단점은 집값 하락 위험, 매월 부담이 크다는 점, 거주 이전 자유도가 낮다는 점이다.
연 이자율 4%, 월 부담 현금흐름 비교
전세 보증금 3억(본인 1억, 전세대출 2억)의 경우 월 이자는 약 67만원이다. 본인 자금 1억원의 기회비용을 연 5% 가정하면 월 약 42만원으로 볼 수 있다. 이에 합계 월 약 109만원이 '거주비'로 들어간다고 볼 수 있다.
4억짜리 집의 주담대(본인 1억, 주담대 3억, 30년)는 월 원리금이 약 143만원 소요된다. 주담대 역시 본인 자금 1억원이 집에 묶여 있어 기회비용 발생하지만, 원리금 중 원금 부분은 자기 자산이 된다. 이에 표면적인 월 부담은 주담대가 크지만, 원금 상환분은 강제 저축 효과가 있다.
30대 직장인이라면? 보통은 전세부터
30대 초중반 직장인이 결혼·자녀·이직 가능성이 열려 있다면 거주 유연성이 큰 전세가 일반적으로 거론된다. 집을 사면 5년 이상 거주해야 양도세 비과세 요건을 충족하기 쉬워, 거주 이전이 잦으면 비용이 크다.
다만 본인 자금이 1억 미만이거나 전세보증금 + 자녀 학자금 + 비상금이 동시에 필요하다면 월세도 검토 가치가 있다.
주담대가 유리한 경우
본인 자금이 2~3억원 이상으로 LTV(주택담보대출 비율)가 40~50% 이하로 맞춰질 때, 5년 이상 한 집에 거주할 가능성이 높을 때, 집값 상승 기대가 있는 지역일 때, 주담대 금리가 전세대출 금리보다 충분히 낮을 때, 일반적으로 주담대가 유리한 경우라고 말한다.
다만 실제 주거 상황은 본인의 자산·소득·라이프스타일·지역·가족 상황 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있다.
주담대 검토를 위한 본인 점검 사항 5가지
1. 본인 자금이 보증금 또는 LTV 기준에 충분한가.
2. 5년 이상 한 집 거주 가능성이 있는가.
3. 매월 원리금 상환액이 본인 소득의 30% 이하인가.
4. 전세대출 금리와 주담대 금리를 직접 비교했는가.
5. 집값 변동 위험을 감당할 수 있는 자산 규모인가.
글쓴이 = 정이수 (if-vest 운영자)
내 인생 if 시나리오를 미리 시뮬레이션해보는 'if-vest'를 운영합니다.
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