수도권 전세 신규 계약 비중이 점차 줄고 있다. 전세를 새로 계약을 체결하기 보단 기존 계약을 연장하는 경우가 많아지고 있다는 뜻이다. 하지만 전세 계약 연장이 계획처럼 순탄하지 않을 수 있다. 이런 상황에 대비하기 위해 1인 가구가 알고 있으면 유용할 내용을 살펴보자.
올해 4월 이후 수도권 아파트 전세시장에서 신규 계약 비중이 감소하고 있다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 올해 1∼7월 체결된 수도권(서울·경기·인천) 아파트 전세 계약 24만 8324건 중 신규 계약 14만 3118건을 월별로 분석한 결과, 신규 계약 비중은 지난 4월 60.3%였으나 이후 점차 줄어 7월에는 54.7%로 감소했다.
이처럼 기존 집에서 계속 임차 계약을 갱신하고자 하는 1인 가구라면, 상황에 따라 달라질 수 있는 전세계약 연장 방법에 대해 알고 있어야 한다.
우선 일반적인 전세 최소 기간은 2년으로, 최초 2년 계약을 했다면 세입자와 집주인 모두 이를 따라야 한다.
계약한 2년이 지나고 전세 계약을 연장하고 싶다면 방법은 크게 3가지이다. ‘합의갱신’과 ‘묵시적 갱신’ 그리고 2020년 7월부터 추가된 ‘계약갱신청구권’이다.
‘합의갱신’ 연장 후 세입자 일방적 해지는 불가
‘계약갱신청구권’은 1회 사용 가능
가장 먼저 ‘합의갱신’은 말 그대로 세입자와 집주인 간 서로 합의 하에 계약을 연장한 경우를 의미한다. 전화 문자 대면 등의 방법으로도 연장 여부가 결정될 수 있다
이때, 기존 전세 계약 내용이 유지 또는 전세값이 증∙감액될 수 있지만 전세값 변동에 대한 기준점이 존재하지 않고 온전히 합의의 내용을 바탕으로 진행된다.
그리고 합의갱신을 통해 전세 계약이 연장됐다면 이 후 ‘계약갱신청구권’을 1회 사용할 수 있다. '계약갱신청구권’은 전세계약을 전셋값 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 권리를 뜻한다. 즉, 초기 2년, 합의갱신을 통한 2년에 계약갱신청구권 2년 총 6년을 거주할 수 있게 되는 것이다.
다만, 합의갱신을 이용했다면 연장된 계약에 대해서는 ‘계약갱신해지권’이 부여되지 않는다. 따라서, 연장된 계약 기간을 반드시 지켜야 하고 중도 이사가 불가피하다면 세입자가 중개수수료 부담하고 새로운 새입자도 직접 구해야 한다.
‘묵시적 갱신’ 세입자에게 가장 유리해,
‘계약갱신청구권’과 ‘계약갱신해지권’ 모두 활용 가능
합의와 다르게 집주인 세입자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않는다면 ‘묵시적 갱신’을 이용할 수 있다. 집주인 묵인하에 계약이 연장됐다고 해서 '묵시적 갱신'이라는 용어를 사용한다.
다만, 계약 만료 6개월~2개월 사이에 별도의 의사 표현이 없을 시 갱신되는 것이 조건이다. 계약 만료 2개월이 채 남지 않은 상태라면 이미 묵시적 계약이 완성된 상태이기 때문에 합의가 있지 않은 이상 계약을 번복할 수 없다.
묵시적 갱신은 세입자에게 가장 유리한 방법으로 통한다. ‘계약갱신청구권’과 ‘계약갱신해지권’이 함께 부여되기 때문이다.
즉, 계약 연장을 하더라도 세입자는 해지를 요구할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다. 이에 집주인은 해지 요청 후 3개월 안에 보증금을 전달해야 한다.
이와 함께 앞서 언급한 ‘계약갱신청구권(전세계약을 전셋값 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 권리)’도 1회 사용할 수 있다.
‘계약갱신청구권’ 이용 시에는 명확한 의사 표현 필요
마지막으로 ‘계약갱신요구권’을 활용하면, 계약 만료를 앞둔 6개월 ~ 2개월 전 집주인이 계약 연장을 거절할 경우 1회에 한하여 2년 계약 연장을 요구할 수 있다. 이 방법을 사용할 때는 해당 방법을 사용한다는 정확히 의사 표현이 필요하다.
이때 집주인은 특별한 사유가 없는 한 계약갱신요구를 거절할 수 없고, 기존 임대료에 5%를 초과하는 인상도 불가하다.
묵시적 갱신과 마찬가지로 계약갱신해지권도 부여된다. 묵시적 갱신과의 차이가 있다면 ‘계약갱신청구권’의 여부이다. 묵시적 갱신을 사용해 계약을 연장했다면 이 후 계약갱신청구권을 1회 더 사용할 수 있지만, 처음 연장부터 계약갱신해지권을 사용했다면 다시 사용할 수 없게 된다.
