주거 취약층을 위한 전세임대주택에서도 전세사기 피해 우려가 번지고 있다. 안심할 수 없는 전세임대주택 계약 전 확인해야 하는 사항은 무엇일까
전세임대는 LH가 집주인과 전세 계약을 체결한 뒤 무주택 저소득층에게 저렴한 가격에 재임대하는 제도다.
기존 주택 전세임대의 경우 수도권 기준으로 보증금 최대 1억 3000만 원까지 지원하며, 세입자는 지원금의 5%를 보증금으로 부담한다. 지원금에서 보증금을 제외한 금액의 1~2%는 월 임대료로 납부하게 된다.
홍기원 더불어민주당 의원실에 제출된 한국토지주택공사(LH) 전세임대 보증금 미반환 사고 현황 자료에 따르면, 올해 3월 말 기준 지난해 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 LH 전세임대는 1193가구, 보증금은 총 524억 2700만 원에 달했다.
연도별 전세임대 보증금 미반환 사고는 ▲2019년 40가구, 11억 500만원 ▲2020년 175가구, 32억 600만원 ▲2021년 464가구, 127억 7,500만원 등 매년 증가세를 보이고 있다.
미반환 사고 원인을 분석해보면 작년 한 해 동안 집주인의 파산과 개인회생 등 부실한 재정상태로 인해 보증금이 미반환된 사고가 416건이며, 이는 2021년보다 3배 이상 증가한 수치이다.
계약 전 확인해야 하는 사항은?
‘기업형 임대주택’ 선택지로 떠오르나
전세임대 보증금 미반환 사고가 많이 발생하고 있는 이유로는 ‘주택임대관리업체’가 원인으로 지적되고 있다.
주택임대관리업은 집주인을 대신해 세입자와 임대주택을 유지 및 관리하고, 임대료를 받는 일을 한다. 크게 ‘자기 관리형’과 ‘위탁 관리형’으로 나뉜다.
우선 ‘자기 관리형’ 주택임대관리업은 주택임대관리업자가 일정액의 임대료를 주택 소유자에게 보장하고, 해당 주택을 임차인에게 재임대하는 업종이다.
반면, ‘위탁 관리형’은 주택임대관리업자가 실제 임대료의 일정 비율을 수수료로 받고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지 관리 등을 대행하는 형태다.
따라서, 전세임대주택 계약을 앞두고 있다면 임대관리업체가 자리 관리형인지 위탁 관리형인지 확인해야 한다.
자기 관리형의 경우 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해줄 의무가 없으나 위탁 관리형은 보증금 반환 의무가 임대인에게 있다.
따라서, 위탁 관리형 업체와 계약하게 되면 미리 업체의 재무상태나 사업 현황 등을 파악하고 비교적 재무 평가가 좋은 업체를 선택하는 것을 추천한다.
또 임차인은 주택임대관리업체와 계약 체결 시 먼저 해당 업체의 등록증을 확인해야 하고, 보증보험에 제대로 가입했는지 확인할 필요가 있다.
계약 이후 보증금을 돌려받지 못한 경우 이사 시 임차권 등기명령을 신청해 자기 권리를 보전하고 해당 업체가 변제 능력이 없다면 전세금 반환 소송 등을 활용할 수 있다.
마지막으로 주택임대관리업자가 보증보험을 중도 해지할 수 있기 때문에 업체 등에 수시로 보증보험 유지 여부를 확인하면 좋다.
한편, 이러한 문제가 지속되자 자본력이 높고 믿을 만한 대기업이 운영하는 ‘기업형 임대주택’의 장점이 주목되고 있다.
기업형 임대주택은 기업이 집주인 역할을 한다. 기업이 임대주택 여러 채를 소유하고 세입자들에게 기업의 임대서비스를 제공한다.
기업형 임대주택은 자본력과 신뢰가 있는 대기업이 운영하고 있어 보증금 떼일 일이 없다는 게 가장 큰 장점으로 부각되고 있다. 또 일반 임대주택에서 볼 수 없었던 각종 서비스를 제공받을 수 있는 것도 장점이다. 가전제품은 물론이고 침대와 책상 등도 기본으로 제공되는 경우가 많다.
다만 보증금과 월세비용이 일반 오피스텔보다 비싼 것은 단점으로 지적된다. 롯데건설(어바니엘)과 SK디앤디(에피소드), 신영(지웰홈스), KT에스테이트(리마크빌) 등이 현재 고유의 브랜드를 갖고 임대주택을 운영하고 있다.
