이사를 마치고 지쳐서 전입신고를 며칠 미뤘다는 경험, 혼자 이사한 사람이라면 한 번쯤 있다. 별일 없겠지 싶지만, 법적으로는 그 며칠이 보증금 수천만원의 운명을 가를 수 있다.
전입신고를 해야 하는 이유: 대항력
주택임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 주택에 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 '대항력'이 발생한다. 대항력이란 임차주택이 다른 사람에게 팔리거나 경매로 넘어가더라도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리다. 계약 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있다.
전입신고를 안 했다면 이 권리가 없다. 집이 경매에 넘어가도, 집주인이 바뀌어도 법적으로 보호받지 못한다.
확정일자까지 받아야 보증금을 돌려받는다
대항력만으로는 부족하다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 돌려받으려면 '우선변제권'이 필요하다. 우선변제권은 대항력(전입신고+실거주)과 확정일자를 모두 갖춰야 생긴다.
확정일자는 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 받을 수 있다. 수수료는 건당 600원이다. 확정일자는 이사 전에도 받을 수 있지만, 우선변제권 효력은 전입신고가 완료된 다음 날 0시부터 생긴다.
이사 당일이 중요한 이유
전입신고를 한 날 당일에는 대항력이 없다. 다음 날 0시부터 효력이 생기기 때문이다. 일부 집주인들은 이 공백을 악용해 임차인이 전입신고를 하는 당일 집을 담보로 대출을 받기도 한다. 이렇게 되면 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선 순위를 갖게 된다.
이를 막으려면 계약서에 특약을 넣는 것이 안전하다. "계약 당시의 권리관계를 입주 다음 날까지 유지하고, 위반 시 계약을 무효로 한다"는 내용이다. 또한 전입신고 전후로 등기부등본을 직접 확인해 새로운 근저당이 설정됐는지 체크하는 것이 기본이다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 700원에 열람 가능하다. 전입신고 전후로 새로운 근저당 설정 여부를 꼭 확인하자.
■ 1인가구가 특히 놓치는 세 가지
① 전입신고를 다른 주소로 두는 경우
직장이나 부모님 집 주소로 주민등록을 유지하면서 실거주만 하는 경우, 대항력이 없다. 반드시 실거주 주소로 전입신고를 해야 한다.
② 이사 후 전출입을 반복하는 경우
대항력을 취득한 후 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 소멸된다. 다시 전입신고를 해도 소멸된 대항력이 회복되지 않고, 새로 전입신고한 날의 다음 날부터 새로운 대항력이 생긴다. 이사가 잦은 1인가구가 특히 주의해야 할 부분이다.
③ 전월세 신고를 안 하는 경우
2021년 6월부터 시행된 전월세신고제에 따라 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고 의무가 있다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다.
