향후 5년간 서울에서만 정비사업으로 인해 삶터를 옮겨야 하는 가구가 17만9310가구에 달하는 것으로 나타났다. 목동을 비롯한 대규모 재건축 단지 이주가 줄줄이 예고된 가운데, 원룸·다세대 밀집지역 세입자가 몰린 곳일수록 1인가구가 감당해야 할 전월세 부담이 함께 커질 것이란 우려가 나온다.
국회 국토교통위원회 소속 전용기 더불어민주당 의원실이 서울시로부터 제출받은 '2026~2030년 정비사업 관련 이주 예정 물량 현황'에 따르면 이 기간 207개 정비사업장에서 총 17만9310가구가 이주를 앞두고 있다.
연도별로는 2026년 2만4844가구, 2027년 1만3446가구를 거쳐 2028년 4만5256가구로 크게 늘고 2029년 3만9102가구, 2030년 5만6662가구로 불어난다. 5년치 물량의 78.7%에 해당하는 14만1020가구가 2028~2030년 3년에 몰려 있는 셈이다.
자치구별로는 목동 재건축 14개 단지가 몰린 양천구가 3만1112가구로 이주 규모가 가장 크다. 이어 송파구 2만4708가구, 강남구 1만5852가구, 영등포구 1만3395가구, 용산구 1만2678가구, 서대문구 1만1048가구 순으로 1만가구 이상 이주가 예정된 자치구가 여섯 곳에 이른다.
단일 정비구역 중에서는 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)가 가장 많은 이주 수요를 낳는 곳으로 꼽혔으며, 신림1구역(4410가구)과 잠실주공5단지(3930가구), 노량진1구역(3897가구), 북아현3구역(3530가구), 목동14단지(3100가구) 등도 대규모 이주를 앞두고 있다.
문제는 이주 수요가 늘어나는 속도를 신규 공급이 따라가지 못한다는 점이다.
한국부동산원과 부동산114가 공동 산출한 입주예정물량 자료를 보면 서울 입주 전망치는 2026년 하반기 1만8994가구에서 2027년 2만2428가구로 소폭 늘었다가 2028년 상반기에는 8246가구까지 줄어든다. 이주 수요가 몰리는 시점과 공급이 줄어드는 시점이 정확히 겹치는 구조다.
특히 원룸·다세대주택이 밀집한 재개발구역에서는 이주 자체가 곧 1인가구 문제이기도 하다. 노량진뉴타운이 대표적인데, 고시촌과 소형 다세대주택이 촘촘히 들어차 있어 관리처분인가 이후 옮겨가야 할 가구 수가 대단지 아파트 재건축 사업장보다 오히려 많다.
이 지역 이주가 얼마나 순조롭게 마무리되느냐는 결국 주변 어느 동네가 1인가구용 소형 원룸 물량을 얼마나 받아낼 수 있느냐에 달려 있다는 게 정비업계의 대체적인 시각이다.
여기에 임대차 시장 자체가 전세에서 월세로 옮겨가는 흐름도 1인가구에는 불리하게 작용하고 있다. 부동산 업계 리서치자료에 따르면 전국 아파트·다세대·다가구 전월세 계약 중 월세 비중은 2020년 38.9%에서 2025년 56.5%로 뛰었다.
소형 면적을 중심으로 임대료 상승 폭도 두드러진다. 경실련이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 40㎡ 기준 전세보증금은 2019년 1억6000만원에서 2025년 2억1000만원으로 32% 올랐고 같은 기간 월세보증금과 월세도 각각 56%, 36% 상승했다.
1인가구가 주로 거주하는 소형 주택의 임대 조건이 이미 빠르게 나빠지고 있다는 뜻이다.
이런 상황에서 대규모 이주까지 겹치면 특정 지역, 특정 시기에 전월세 매물이 일시에 소진될 가능성이 크다.
목동이나 강남처럼 이주 규모가 큰 지역 인근에서는 아파트뿐 아니라 오피스텔·원룸 등 1인가구가 주로 찾는 소형 주택으로도 수요가 옮겨붙을 수 있어, 정비사업 이주 시기 조율과 함께 1인가구 밀집지역에 대한 별도의 수급 점검이 필요하다는 지적이 나온다.
