얼마 전 경남지역에서 20~30대 사회초년생을 상대로 전·월세 계약 사기를 친 오피스텔 건물주와 일당이 경찰에 붙잡혔다. 2년여간 이들 일당이 세입자 15가구에게서 가로챈 전세보증금은 5억원에 달한다.
이처럼 사회경험이 부족한 청년들을 타겟팅한 전월세 사기가 여전히 기승을 부리고 있다. 수법도 날로 교묘해지고 있어 세입자들의 주의가 요구된다.
지난해 10월 김상훈 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 자료에 따르면 작년 8월 기준 악성 임대인에 의한 전세사기 피해 건수는 2160건으로, 이중 67.6%에 해당하는 1459건의 피해자는 20~30대 청년이었다.
청년세대의 피해 보증금은 2877억원으로, 전체 피해액(4284억원)의 67.1%에 해당한다. 평균 피해금액은 1억9718만원에 달했다.
이같은 피해를 방지하기 위해서는 계약 전후 꼼꼼한 확인이 필수다. 비단 사기 피해방지 뿐만 아니라 거주 중이나 이사를 나갈 때 등 집주인과의 조율이 필요할 때를 대비해서라도 그렇다. 그렇다면 무엇을 어떻게 체크해야 할까?
■ 등기부등본 확인 먼저
등기부등본은 계약서 작성 전, 그리고 잔금 지급 전과 잔금 지급 후 입주 전 등 총 3번에 걸쳐 새로 확인해보는 것을 권한다. 등기부등본 발급은 집주인에게 요청하기보다 직접 하는 것이 더 현명하다.
등기부등본에서 가장 눈여겨 봐야 할 부분은 갑구와 을구다. 갑구에서는 집의 소유권을 확인할 수 있으며 가등기, 가압류, 압류, 임의경매 등의 법적 다툼여부를 확인할 수 있다. 만약 가압류 등의 권리사항이 기재돼 있는 경우 계약을 잠시 보류하고 전문가와 상의하는 것을 추천한다.
을구에서는 근저당권설정, 전세권설정 등 소유권 이외의 모든 권리사항에 대한 내용이 기재돼 있다. 웬만하면 근저당권 설정이 없는 집을 고르는 게 베스트지만, 정말 마음에 드는 집이라면 역시 전문가의 조언을 구하는 게 좋다.
계약하고자 하는 건물이 불법건축물인 경우에도 유의해야 한다. 불법건축물 사실이 적발되면 강제 퇴거 및 건물 철거가 진행되는데 주거용이 아니기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없다. 건축물대장을 통해 불법으로 용도변경이 이뤄졌는지, 건축법을 위반한 층수가 있는지를 체크하도록 한다.
■ 계약서 작성-잔금지급, ‘대리인’ 조심
계약서를 작성할 때는 집주인과 함께 진행하는 것이 가장 일반적이면서 좋은 방법이다. 임대인과 임차인 모두 서로의 신분증을 통해 신원을 확인한 후 거래하는 것이다. 그러나 집주인을 대신해 대리인이 나왔다면 더 꼼꼼한 확인이 필요하다.
만약 공인중개사가 위임을 받은 대리인으로 나왔다면 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서 및 신분증 사본, 대리인의 신분증을 확인해야 한다. 위임장에 부동산의 소재지와 호수가 정확히 적혀있는지 등도 꼼꼼히 살펴보도록 하자. 가능하다면 실제 집주인과 직접 통화를 하고 거래 사실에 대한 녹취기록을 남겨두는 것도 좋다.
계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의로 된 통장에 입금하는 것이 원칙이다. 만약 임대인 측에서 대리인 명의의 통장으로 입금을 요구하는 경우 앞서와 마찬가지로 위임장 확인이 필요하다. 더 확실히 하고 싶다면 계약서상 특약사항에 잔금 지급에 대한 기록을 남기는 것도 좋다. 계좌 송금 후 영수증을 따로 챙겨두는 것도 잊지 말아야 한다.
■ 특약사항도 꼼꼼하게
계약서 맨 마지막에는 특약사항이 기재되는데, 이 부분도 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 시설 수리·보수 시 수리비 부담 문제, 반려동물 사육 가능 여부, 퇴실시 청소비용 청구 여부, 중도 퇴거시 중개보수 부담 문제 등의 내용이 포함된다.
반려동물을 기르고 있는 임차인이라면 특약사항에서 반려동물을 금지하고 있는지를 미리 확인하는 것이 필수다. 또 특약사항에서 별도의 언급이 없더라도 반려동물을 들이고자 할 때에는 미리 집주인과 협의를 하는 것이 좋다.
법적으로는 계약 만기일 전 임차인이 중도퇴거한다고 해서 새로운 임차인의 중개보수를 기존 임차인이 부담해야 할 의무는 없다. 그러나 특약사항에 이와 같은 내용이 명시된다면 법적효력이 인정될 수 있으므로 유의해야 한다.
■ 전입신고·확정일자는 필수
확정일자는 계약 즉시, 전입신고는 이사 당일에 진행하는 것을 추천한다. 전입신고와 확정일자를 통해 임차인은 대항력을 가지게 된다. 여기서 대항력이란 집주인이 중간에 바뀌더라도 계약기간 내 집에서 거주할 수 있는 권리와 계약만료 후 보증금을 받을 권리를 말한다.
임차인은 또 대항력과 함께 우선변제권을 취득하게 된다. 이는 임차인이 살던 주택이 경매나 공매되었을 경우 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻한다.
전·월세 계약 시 어려움을 겪는 이들은 국토교통부와 LH가 운영하는 ▲전세임대포털 ▲마이홈포털 홈페이지에서 도움을 구할 수 있다.
