지난해부터 전세보증금 대규모 미반환 사고가 잇달아 터지면서 전세 제도에 대한 관심도가 어느 때보다 뜨겁다. 이런 가운데 전세 제도의 안정성을 확보하기 위해서는 전세보증금반환보증을 확대할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.
한국개발연구원(KDI)에 따르면 올해 말 수도권에 집을 보유 중인 임대인은 평균적으로 약 15%의 보증금을 임차인에게 돌려줘야 하는 것으로 추정된다. 한국은행은 지난 4월 역전세 위험가구가 102만6000가구에 이른다는 자료를 내놓기도 했다.
임대보증금 미반환 위험은 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)이 높아질수록 커진다. 국토교통부 자료를 토대로 분석한 결과를 보면 공시가격 5억원 이상의 아파트 및 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 67%와 73% 수준이다. 반면 공시가격이 5000만원 이하인 경우 이 수치가 137%와 151%로 높아져 보증금 미반환 위험이 높은 것으로 나타났다.
전세보증금 미반환 사고가 끊이지 않으면서 전세보증금반환보증 제도의 중요성은 더욱 커지고 있다. 이 제도는 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때 보증기관이 대신 갚아주는 제도로 보증기관은 일정 비율의 보증료를 받아 사후 보증사고가 발생했을 대 임대인의 보증금 반환의무를 이행하고 추후 임대인에게 구상권을 청구한다.
이와 함께 민간임대주택 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금반환보증 역시 임차인의 보증금을 보호한다. 전세보증금반환보증과 임대보증금반환보증의 잔액을 각각 더하면 170조원가량의 전월세보증금이 공적기관에 의해 보증되고 있다.
그러나 깡통전세와 전세사기 등으로 보증사고 역시 급증하는 추세다. 지난해부터 올해까지 보증사고가 폭증하고 있어 지난 7월까지의 보증사고 금액은 이미 2조원에 근접하고 있는 것으로 보고되고 있다. 이에 정부는 5월부터 반환보증의 가입요건을 강화했다.
가입시 주택의 전세가율은 기존 100% 이하에서 90% 이하로 하향조정됐고 주택의 시세도 공시가격의 150%까지 인정했던 것에서 140%로 낮췄다. 이에 따라 반환보증 가입요건은 공시가격의 150%에서 126%(140%*90%)로 낮아지게 됐다.
가입기준 강화로 인해 반환보증에 가입하지 못하는 주택들을 살펴본 결과 반환보증 가입에서 제외된 주택은 대부분 저가 주택이었다. 이 주택들의 공시가격은 평균 1억3000만원으로 대부분 공시가격이 3억원 미만이었다.
즉 보증사고를 막기 위해 강화된 가입 기준으로 인해 저가의 연립·다세대 주택에 거주하는 취약 임차인은 보증금을 보호할 수단을 잃게 됐다는 것이다.
이에 보고서는 “전세보증금반환보증의 보증료율은 다른 보증상폼 대비 낮은 수준인 데다 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮다”며 “실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화할 필요가 있다”고 제언했다.
현재 임대보증금반환보증의 보증료율은 임대사업자의 신용평가등급 및 부채비율에 따라 0.073~1.590%가 적용된다. 전세보증금반환보증은 보증금액 및 부채비율에 따라 0.0115~0.154% 수준으로 차이가 크다.
전세보증금반환보증의 보증료율은 보증사고율에 비해서도 낮은 수준이다. 지난해 기준 전년도 보증잔액 대비 보증사고율은 1.55%로 산출됐다. 보증기관은 보증사고시 임대인을 대신해 보증금 채무를 변제한 후 구상권을 행사하기 때문에 실제 손실률은 이보다 낮을 것이라는 게 보고서의 설명이다.
보고서는 “임차인이 가입하는 전세보증금반환보증에도 보증위험을 반영해 보증료율을 현실화하고 임대인의 상환능력 등을 반영해 보증료율을 차등화할 필요가 있다”며 “보증료율의 현실화·차별화를 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다”고 강조했다.
이외에 ▲전세대출 시 반환보증 가입 의무화 ▲에스크로 제도를 활용한 혼합보증과제 검토 ▲중개인의 책임강화 ▲전세 대상 주택의 시세 정보 제공 확대 등도 전세제도 안정화를 위한 개선방안으로 제기됐다.
