경기주택도시공사(GH)가 국내 최초로 도입한 ‘지분적립형 공공분양주택’이 내 집 마련의 문턱을 낮출 수 있는 방안으로 정착될 수 있을지 주목된다.
‘지분적립형 분양주택’은 지분을 20~30년에 걸쳐 분할 취득하는 공공분양 모델이다. 최초 분양을 받을 땐 분양가의 10~25% 정도만 부담하고, 이후에는 20~30년에 걸쳐 나머지 분양대금과 이자를 나눠 내면서 잔여지분을 취득하게 된다.
초기 투자금이 줄어든다는 점에서는 서울주택도시공사(SH)의 ‘토지임대부 주택’과 유사하다. 토지임대부 주택은 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는 아파트로, 토지 가격만큼 분양가를 낮추는 방식이다.
‘지분적립형 분양주택’으로 내 집 마련,
초기 투자금과 이자는?
5억 주택 20년에 걸쳐 구매한다는 가정하에, 입주할 때 1억2,500만원 납부해 주택 지분의 25%를 취득하게 된다. 이후 4년마다 7,500만원(15%)씩 5차례에 걸쳐 납부하면서 잔여 지분을 취득한다.
이때 4년마다 추가 납부를 할 땐 1년 만기 정기예금 이자가 적용된다. 예금 이자를 2%로 가정하면 20년간 총 납부 금액은 5억9천만 원이다.
이처럼 총 납부 금액은 늘지만 초기 투자금 부담이 적고 20~30년에 걸쳐 지분을 취득하기 때문에 중도금 대출에 의존하지 않아도 된다는 장점이 있다.
GH는 경기 수원 광교신도시 A17 블록에 지어질 주택 600가구 가운데 240가구를 지분적립형으로 분양할 계획이라고 9월4일 밝혔다. 2025년 착공을 목표로 2028년 후분양으로 공급할 예정이다.
이렇게 마련한 내 집,
싸게 마련해 되팔 수 있을까?
지분적립형 주택은 제3자에게 매매가 가능하다. 주택을 분양한 공공기관에서만 되팔 수 있는 토지임대부 주택과 다른 점이다.
다만, 매매를 위한 기준이 정해져 있는데 5년 동안 의무적으로 거주해야 하며 최초 입주일부터 전매 제한 기간인 10년 간 다른 사람에게 팔 수 없다.
전매 제한 기간이 지나면 팔 수 있는데 이 또한 100% 지분을 확보하지 못한 상태에서 판다면 매매 시점의 지분 비율로 GH와 매매차익을 나눠 가져야 한다.
초기 자금 부족한 실수요자에겐 좋은 대안,
하지만 추가 비용 고려 필요
초기 자금이 부족한 실수요자에겐 지분적립형 주택이 내 집 마련을 위한 대안 될 수 있지만, 추가 비용도 고려하지 않을 수 없다. 초기 투자금 외에 ‘사용료’가 발생하기 때문이다.
분양가 5억 원에서 처음 25%의 지분을 취득하기 위한 1억 2,500만 원의 자금을 납부하고 나면, 나머지 공공기관 지분 75%에 대해 일종의 사용료 개념으로 보증금(주변 전세 시세의 80% 이하)을 내야 한다. 추가 지분을 취득할 때마다 해당 지분에 비례한 금액을 돌려받는다.
만약 사용료를 내기 어렵다면 월세로 전환 가능하다.
토지임대주 주택 또한 ‘토지지분 임대료’등 별도 비용이 발생한다.
