서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 절반을 넘어선 가운데, 자치구별 상승폭에는 특정 임대주택 단지의 계약 신고가 상당한 영향을 미친 것으로 나타났다. 특히 월세 비율이 가장 크게 오른 중랑구는 증가한 월세 계약의 82%가 청년안심주택 등 6개 단지에서 발생했다.
데일리팝이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 2025년과 2026년 1~9월 서울 아파트 전월세 계약을 분석한 결과, 중랑구의 월세 비율은 44.6%에서 65.2%로 20.5%p 상승했다. 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 상승폭이다.
다만 중랑구에서 전세 계약 없이 월세 계약만 집중적으로 신고된 6개 단지를 양쪽 연도에서 제외하면 월세 비율은 43.8%에서 52.2%로 8.4%p 상승하는 데 그쳤다. 해당 단지가 중랑구의 월세 비율 상승폭을 크게 끌어올린 셈이다.
서울은 전세 감소, 중랑구는 월세 계약 급증
서울 전체와 중랑구는 월세 비율이 높아진 배경부터 달랐다.
2026년 1~9월 서울 아파트 월세 계약은 8만9050건으로 전년 동기 9만594건보다 1.7% 감소했다. 같은 기간 전세 계약은 11만6873건에서 8만5131건으로 27.2% 줄었다.
월세 계약 자체는 소폭 감소했지만 전세 계약이 훨씬 빠르게 줄면서 월세 비율이 43.7%에서 51.1%로 7.5%p 높아졌다. 서울 25개 구 가운데 14곳에서는 월세 계약 건수도 전년보다 감소했다.
반면 중랑구는 월세 계약이 2168건에서 4222건으로 94.7% 급증했다. 전세 계약은 2688건에서 2257건으로 16.0% 감소해 서울 전체보다 감소폭이 작았다.
중랑구에서 증가한 월세 계약은 2054건이다. 이 가운데 1685건이 청년안심주택 5곳과 한국토지주택공사(LH) 임대주택 1곳에서 발생한 순증가분이었다.
청년안심주택 등에 월세 1758건 집중
2026년 중랑구에서 전세 계약 없이 월세만 100건 이상 신고된 단지는 6곳이다.
묵동 에이트플레이스가 546건으로 가장 많았고, 세이지움 태릉입구역 401건, LH서울양원1단지 284건, 상봉 동양엔파트 192건, 세이지움 상봉 168건, 상봉생활 167건 순이었다.
LH서울양원1단지를 제외한 5곳은 청년안심주택이다.
이들 6개 단지에서 신고된 월세 계약은 모두 1758건으로 중랑구 전체 월세 계약의 41.6%를 차지했다. 지난해 같은 기간 73건과 비교하면 1685건 늘었다.
특히 2026년 새롭게 공급된 에이트플레이스, 세이지움 태릉입구역, 상봉생활은 지난해 같은 기간 신고된 계약이 없었다. 반면 LH서울양원1단지와 상봉 동양엔파트에서는 갱신 계약이 다수 포함됐다.
6개 단지의 올해 계약 중 갱신 계약은 386건이다.
특히 세이지움 태릉입구역은 올해 9월 입주자 모집을 시작하면서 월세 계약 401건 가운데 399건의 계약일이 9월 2~4일이었다. 계약 401건 중 287건은 전용면적 18㎡대 주택이었으며, 보증금 2805만원·월세 12만원이 108건, 보증금 4675만원·월세 21만원이 86건이었다.
SH의 2026년 1차 청년안심주택 공고에 따르면 세이지움 태릉입구역 전용 18.36㎡ 청년형 292호의 임대 조건이 보증금 2805만원·월세 12만4000원 또는 보증금 4675만원·월세 20만6000원으로 제시돼 있다.
이들 6개 단지를 제외한 중랑구의 월세 계약도 2095건에서 2464건으로 17.6% 증가했다. 전세 계약은 16.0% 감소했다.
구로구도 민간임대 2곳에 갱신 계약 집중
월세 비율 상승폭 2위인 구로구에서도 비슷한 현상이 나타났다. 중랑구가 신규 임대주택 공급의 영향을 크게 받았다면 구로구는 기존 민간임대주택의 갱신 계약이 두드러졌다.
구로구의 월세 비율은 2025년 52.3%에서 2026년 63.3%로 11.0%p 상승했다.
올해 구로구에서 신고된 월세 계약 5266건 가운데 1854건은 고척 아이파크(1224건)와 개봉역 센트레빌 레우스 1단지(630건)에서 나왔다. 지난해 두 단지의 월세 계약 285건보다 6.5배 많은 규모다.
두 단지는 모두 장기 공공지원 민간임대주택으로 공급됐다. 고척 아이파크는 전용 64·79㎡, 개봉역 센트레빌 레우스 1단지는 전용 74·84㎡에서 올해 월세 계약이 집중됐다.
다만 두 단지의 월세 계약 1854건 중 1541건(83.1%)은 갱신 계약이었다. 특히 갱신 계약 가운데 1540건은 종전 계약도 월세로 신고돼 있었다.
이외 나머지 단지에서는 월세 계약이 3840건에서 3412건으로 11.1% 감소했고, 전세 계약 역시 3759건에서 3049건으로 18.9% 줄었다.
특정 단지 효과 제거해도 서울 월세 비중은 상승
중랑구와 구로구 사례는 특정 단지에 계약 신고가 집중될 경우 자치구별 월세 비율이 실제 임대차 시장의 변화보다 크게 움직일 수 있음을 보여준다.
이에 지난 2년 동안 한 해라도 전세 계약 없이 월세만 100건 이상 신고된 서울 아파트 단지 68곳을 선정해 제외한 후 다시 월세 비율을 알아봤다.
하지만 이 경우에도 월세 비율은 2025년 41.0%에서 2026년 48.0%로 7.0%p 상승했다.
전체 집계와 달리 월세 비중이 절반을 넘지는 않았지만, 전년보다 높아진 흐름에는 큰 차이가 없었다.
한편 서울 전체에서는 전세 계약 감소가 월세 비중을 높인 주요 배경으로 나타났다.
2026년 1~9월 서울에서 줄어든 전세 계약은 3만1742건으로, 월세 계약 감소분 1544건의 20배가 넘었다.
※ 분석 기준: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2026년 11월 5일까지 서울 아파트 전월세 계약 자료를 기준으로 2025년과 2026년 각 1~9월 총 38만1648건을 재분석했다. 월세액이 있는 계약은 반전세를 포함해 월세로 분류했다. 비율 증감폭은 반올림 전 원수치로 계산했다.
