전세사기특별법이 제정된 지 6개월이 지났지만 여전히 법의 구제를 받을 수 없는 피해자들의 호소가 이어지고 있다. 같은 재산피해를 당했어도 피해자의 상황과 조건에 따라 지원대상 여부가 나뉘기 때문이다. 법의 사각지대에 내몰린 신탁주택 전세사기 피해자들은 정부와 국회에 방안 마련을 촉구하고 있다.
신탁이란 부동산의 실소유자가 자신의 목적에 따라 소유하고 있는 부동산의 관리 및 처분 행위를 3자에게 맡기는 것을 의미한다. 신탁이 성립되면 부동산 소유권은 실소유자가 이자를 모두 상환하기 전까지 신탁회사가 맡게 된다.
최근 문제가 되고 있는 신탁사기는 부동산 신탁회사에 소유권을 넘긴 실소유자가 신탁회사의 허락없이 세입자를 들이는 전세사기 수법이다. 담보 신탁 기간 주택 임대권한과 소유권은 신탁회사 몫임에도 불구하고 위탁자에게 정당한 임대권한이 있는 것처럼 속이는 것이다.
위탁자가 임의대로 임대차를 진행한 경우 신탁회사는 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있다. 문제는 이 과정에서 전세보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생한다는 것이다. 주택에 대한 권한을 가진 신탁회사와 이뤄진 계약이 아니기 때문에 피해로부터 보호받을 방법도 없다.
특별법을 통한 구제도 어렵다. 다수의 신탁 전세사기 피해자는 실제 소유자인 신탁사와 강제퇴거를 전제로 하는 주택 명도 소송을 벌이고 있다. 그러나 특별법이 정하는 주거지원 대책 대부분은 명도소송 후 이뤄지는 경·공매 절차부터 적용된다.
피해자들이 명도소송에서 패소해 강제 퇴거된 이후에는 경·공매 유예·정지 조치나 우선매수권 행사, 공공임대주택 매입 요청 등은 사실상 무의미하다. 게다가 신탁 전세사기의 경우 임대차 계약이 무효인 것으로 간주돼 임차인 자격도 주어지지 않는다.
이에 신탁 전세사기 피해자를 구제할 수 있는 방안 마련이 필요하다는 지적이 제기되고 있다.
전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회가 개최한 간담회에서는 신탁등기 말소 신청서만으로 보증금 대출을 해주는 것을 막아야 하고 신탁사기에만 존재하는 편법 명도 소송을 유예해야 한다는 주장이 나왔다.
최근 심상정 정의당 의원이 발의한 전세사기 특별법 개정안 역시 신탁 전세사기 피해자 구제 방안을 담고 있다.
개정안은 사기의 객관적 기준을 제시했다. 현재는 세입자가 집주인의 사기의도를 증명해 내야만 피해자로 인정이 가능한데 현실적으로 세입자가 이 부분을 밝히기는 쉽지 않은 일이다. 이에 임대차 계약 종료 후 3개월간 보증금을 반환받지 못할 시 사기로 간주되도록 개선했다.
아울러 다른 주택의 경공매 유예·중지 조항과 마찬가지로 신탁주택의 주택인도소송에 대해서도 유예·중지 근거를 마련했다. 이밖에도 우선변제금 적용 대상 확대, 피해자 선구제·후회수 재추진 등의 내용이 담겼다.
