1인가구가 전체 가구의 36.1%를 차지하는 시대, 정작 이들이 살 집은 사라지고 있다. 소형 아파트 공급은 급감하는 반면, 대안으로 여겨지던 오피스텔마저 16년 만에 최저 수준으로 공급이 줄었다.
더 큰 문제는 그나마 공급되는 오피스텔의 41.2%가 전용면적 40㎡ 이하 소형에 집중되어 있다는 점이다. 1인가구는 '작은 집'밖에 선택할 수 없는 구조에 갇혔다.
15년 만에 최저 수준...소형 아파트 공급 붕괴
부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 입주물량은 26만3330가구로 2024년(36만4058가구) 대비 28% 급감했다. 2014년 이후 11년 만에 가장 적은 물량이다.
분양 실적은 더 심각하다. 2025년 전국 아파트 분양물량은 14만6130가구로 집계되어, 2010년(17만2670가구)을 크게 하회하며 역대 최저 기록을 경신했다. 민간 아파트 분양물량 역시 2015년 고점 대비 66.23% 감소했다.
이러한 공급 붕괴의 배후에는 소형 아파트 공급 주체였던 중견 건설사들의 몰락이 있다. 2023년부터 이어진 건설 위기 속에서 대우조선해양건설(83위)이 긴 부침 끝에 2025년 11월에야 겨우 회생계획안 인가를 받았을 만큼 기존 부실 기업의 정상화가 더뎠다. 여기에 2025년 들어 신동아건설(58위), 삼부토건(71위) 등 중견사 13곳이 추가로 법정관리를 신청하며 줄도산 공포를 키웠다.
건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 2025년 폐업 신고를 한 종합건설사는 610곳으로, 2005년 통계 기록 이후 최대치를 기록했다. 금융위기였던 2008년(464곳)보다 훨씬 심각한 상황이다.
오피스텔 공급 16년 만에 최저...그나마도 40㎡ 이하 소형 일색
중견사들이 무너지는 사이, 아파트 대체재인 오피스텔도 공급 절벽을 맞았다. 부동산R114에 따르면 2026년 전국 오피스텔 입주물량은 1만 1762실로 2010년 이후 16년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 역대 최대였던 2019년의 10.6% 수준에 불과하다.
문제는 공급량 감소만이 아니다. 그나마 나오는 물량조차 '주거 질'을 보장하기 어려운 극소형에 쏠려 있다.
2023~2025년 공급된 오피스텔의 41.2%가 전용면적 40㎡(약 12평) 이하 소형이었다. 1인가구가 선택할 수 있는 주거지가 양적으로나 질적으로나 동시에 후퇴하고 있다는 뜻이다.
반면, 희소성이 높아진 중대형(전용 60㎡ 이상) 주거용 오피스텔은 동탄역 디에트르 퍼스티지가 52.0대 1의 경쟁률을 기록하는 등 청약 시장의 양극화가 뚜렷해지고 있다.
"어쩔 수 없이" 소형 오피스텔로 내몰리는 1인가구
건설사들이 오피스텔을 선호했던 이유는 분양가상한제 제외 등 규제가 적었기 때문이다. 하지만 고금리와 공사비 상승이라는 거대한 파도 앞에서 이런 이점은 무용지물이 됐다.
분양가 상한선 산정 시 민간 사업자가 토지 매입 후 땅값이 올라도 '토지 분양 당시 가격'으로만 인정받는 구조적 한계는 공급 위축을 더욱 부채질했다. 결국 건설사들은 아파트는 물론 오피스텔 사업마저 포기하며 시장에서 퇴출되고 있다.
통계청에 따르면 전국 1인가구는 이미 800만명을 넘어섰다. 아파트 공급이 끊기자 2025년 상반기 오피스텔 매매거래량은 2만1022건으로 3년 만에 반등했지만, 이는 수요자의 선호라기보다 '밀려난 선택'에 가깝다.
오피스텔은 아파트보다 취득세가 높고(4.6% vs 1~3%), 전용률이 낮아 실사용 면적 대비 관리비 부담이 크다. 무엇보다 신생아 특례대출이나 일반 보금자리론 같은 정부 지원 저리 대출은 주택법상 주택에만 적용되어, 건축법상 업무시설인 오피스텔 거주자들은 금융 지원에서도 소외되고 있다.
주거 사다리 첫 단계가 사라졌다
가장 큰 문제는 오피스텔은 재건축 실익이 낮고 아파트만큼의 자산 가치 상승을 기대하기 어렵다는 점이다. 이에 최근 정부의 LTV 대출 한도 규제가 오피스텔에는 적용되지 않는 상황이지만, 시장은 거래 절벽에 있는 상황이다.
부동산을 소유하는 이유로 자산 가치를 빼놓을 수는 없다. 이전 집의 자산이 오른 뒤 해당 집을 팔고, 다른 집으로 이사를 가는 전형적인 주거 사다리에 1인가구는 참여하기 힘든 상황이다. 1인가구도 자산 가치가 높지 않은 부동산 투자하고 싶은 마음이 없기 때문이다.
한 부동산 전문가는 "2026년 오피스텔 시장은 공급 급감으로 인해 겉으로는 활기를 띠는 것처럼 보이겠지만, 아파트의 완전한 대체재가 되기에는 한계가 명확하다"고 지적했다.
