인구감소, 초고령화 및 1인가구 증가, 저성장 시대 도래 등 주거 패러다임이 변화되고 있음에도 정책 방향은 그대로라는 지적이 제기됐다. 주거 안정을 위해 지속 가능한 주거체제로의 전환이 필요하다는 주장이 나온다.
국회미래연구원 국가미래전략 인사이트(Insight) 80호 ‘지속 가능 주거체제를 위한 주택 부문 정책 의제’ 보고서는 우리나라의 전통적인 주택 공급 방식에 한계가 있다고 지적했다.
국내 주택 공급모형은 크게 신도시로 대표되는 신규 택지 공급 개발 방식과 노후주택 및 낙후지역을 허물고 새로 짓는 정비사업 방식으로 나눌 수 있다. 보고서는 신도시 건설 방식의 향후 지속 가능성을 낮게 평가했는데 그 이유로는 인구 감소가 꼽힌다.
1990년 분당, 일산 등 1기 신도시가 건설되던 당시 국내 인구는 매년 40만명 이상씩 증가했고 수도권 유입 인구도 연간 10만~30만명에 달했다. 동탄, 판교 등 2기 신도시 계획이 발표됐던 2000년대에도 인구 증가폭은 연간 28만명 수준이었다.
그러나 2020년부터 인구의 자연감소가 시작됐고 향후 2050년까지 연평균 15만명에 이르는 인구가 지속적으로 감소할 것으로 전망되고 있다. 다만 1인가구의 증가로 수도권 가구 수는 일정 기간 증가할 것으로 보이지만, 기존에 다인가구를 위해 조성된 신도시 방식의 주택 공급은 새로운 주거 수요에 대응하기 적절하지 않다는 평가가 나온다.
토지 공급 측면에서도 이미 3기 신도시까지 계획이 확정됨에 따라 수도권에서는 100만평 이상의 대규모 택지를 조성할 토지가 부족한 상황이다.
재개발·재건축 등 민간 중심 정비사업 역시 지속가능성에 의문이 제기됐다. 향후 재건축의 가장 큰 난관은 용적률 문제다. 1시 신도시 이후 아파트 대부분 용적률이 200% 전후로 신축 아파트의 허용 용적률과 차이가 크지 않아 재건축 조합원들의 자기 부담이 커졌기 때문이다.
이를 해결하기 위해 용적률을 상향하는 경우 도시 혼잡 가중이나 인프라 추가공급의 문제가 야기된다. 향후 인구 감소로 인한 주택의 과잉 공급 가능성도 제기된다.
우리나라 주거체제는 주택가격의 지속적 상승, 지속적 도시화 및 정비사업을 통한 아파트 단지화를 전제로 작동한다. 이를 달리 말하면 시세차익을 얻기 힘든 사회경제적 상황이 되거나 도시로의 인구 집중을 지탱할 수 있는 신규 택지의 개발 또는 기존 택지의 용적률 상향을 지속할 수 없다면 정상적으로 작동하기 어렵다는 것이다.
이같은 구조가 유지되기 위해선 핵가족 중심의 인구 증가, 지속적 도시화, 노동시장에서의 안정적 지위를 통한 주택담보대출 또는 사금융을 통한 재원 조달 방안이 전제돼야 한다. 지난해 기준 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 16.9배에 달하는 점을 감안하면 대출을 통해 주택 구입이 가능한 근로자는 일부 고소득계층으로 제한될 수밖에 없다는 지적이다.
이미 포화상태인 도시화 수준은 쉽게 변화되기 어렵다는 점도 문제로 꼽힌다. 핵가족 중심의 인구 증가와 도시화가 지속 가능하지 않음은 자명한 사실이므로 현재의 주거체제를 떠받치는 토대의 불안정성은 더욱 커질 것이란 예측이 제기된다.
일부는 인구 감소로 인한 주택 수요 감소에 대해 1인가구화를 통한 가구 수 증가, 역외 인구 유입의 증가 등의 요인이 주택 수요를 증가시킬 것이란 반론도 제기한다. 그러나 1인가구 자체의 증가에 상한선이 있으며 역외 인구 유입에도 한계가 있어 중장기적인 주택 수요 감소는 피하기 어려울 것이란 전망이 지배적이다.
보고서는 “앞으로 주택 수요는 청년층과 노년층을 포함한 1~2인 가구에 의해 주도될 것으로 예상됨에 따라 향후 다양한 연령대의 1인가구를 위해 돌봄 등 주거서비스를 결합한 주택 수요가 늘어날 전망”이라며 “수요 대응을 위해 운영 단계의 소프트웨어와 물리적 주택이라는 하드웨어를 결합한 주거서비스의 제공이라는 차원으로 주택의 개념을 전환할 필요가 있다”고 설명했다.
또 “향후 신규 택지개발 비중보다 정비사업을 통한 주택 공급 비중이 커질 것으로 전망됨에 따라 저층 주거지 정비사업과 대규모 공동주택 단지 정비사업을 중심으로 한 대안 마련이 요구된다”며 “금융 부문에서는 용적률 상승에 기댄 자금조달 방식에서 탈피해 지속 가능한 금융구조를 구축해야 한다”고 제언했다.
