지난해부터 전세가격 하락으로 존속 중인 전세 계약의 전세가격보다 시장에서 거래되는 전세 시세가 낮아지는 ‘역전세’ 현상이 발생하고 있다. 이런 상황이 지속될 시 임대인은 감액 갱신 계약으로 보증금 일부를 반환하거나 계약 종료 시 보증금 전부를 반환해야 하지만, 지불 여력이 부족한 경우 반환하지 못하는 일이 발생할 수 있다.
이처럼 역전세로 인해 보증금 미반환 위험이 증가할 경우 법원 경매, 임차권등기명령, 전세보증사고가 증가하는 것으로 분석돼 위험을 해소할 수 있는 정책적 개선이 필요하다는 의견이 제기됐다.
국토연구원 워킹페이퍼 ‘역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구’ 보고서에서는 역전세 발생이 보증금 미반환에 미치는 영향에 대한 실증분석을 실시했다. 분석 대상 지역은 국내 17개 광역지방자치단체로, 2018년 1월~2022년 12월 법원 등기광장과 법원경매정보, 주택도시보증공사(HUG) 자료 등을 분석에 활용했다.
우리나라 전세보증금 잔액은 2010년 258조원에서 2012년 354조원으로 증가한 이후 2017년까지 큰 폭의 변화 없이 유지돼 왔다. 그러다 저금리가 시작된 2019년부터 본격적으로 늘어나기 시작해 2020년 초저금리 시기가 열리며 급격히 증가했다.
이는 저금리로 인해 대출을 통한 전세 주거비가 크게 감소함에 따라 전세자금대출을 통한 전세 거주 유인이 확대됐고 갭투자에 의한 전세 공급과 임대차 2법에 의한 호가 상승이 실제 시장에서의 거래로 이어지게 됐다는 게 보고서의 설명이다.
전세보증금 총액 대비 전세자금대출 비율 추이를 살펴보면 2010~2011년 4%대에서 꾸준히 증가해 2015년 전국 기준 9.5% 수준이 됐다. 이후 저금리 시기를 거치며 2022년 현재 21.7% 수준으로 크게 증가했다. 현재의 전세는 금융에 의해 조달된 금액이 상당하기 때문에 전세의 부실은 금융의 부실로 이어질 수 있다.
보고서는 보증금 미반환 위험 지표로 ▲법원경매 ▲임차권등기명령 ▲전세보증금 보증사고 등을 꼽았다. 각각의 위험 지표에 역전세 발생이 끼치는 영향을 실증분석한 결과, 모두 유의미한 영향력을 미치고 있는 것으로 나타났다.
특히 3개 위험지표 모두 2018~2020년에는 역전세 발생과 관계가 없거나 미미했던 반면, 2021~2022년 들어서부터는 역전세가 발생하면 각각의 위험지표가 모두 증가하는 것으로 나타났다.
또 전세가율 수준에 따른 역전세 발생 수준 분석 결과에서는 전세가율이 낮은 경우 역전세가 적게 발생하는 반면 전세가율이 높아질수록 역전세 발생 비율도 크게 증가하는 것으로 나타났다. 특히 올해 이전 전세 계약에서 전세가율이 90% 이상인 경우 역전세가 약 50% 정도 발생하는 것으로 분석됐다.
정부는 역전세 심화에 따른 시장 경착륙을 방지하기 위해 지난 7월 27일부터 역전세 반환대출을 실시, 전세가격 하락에 따른 보증금 미반환 문제에 대해 단기적 유동성 공급으로 대응했다. 이같은 대응에 따라 역전세 발생 빈도가 감소할 수 있고 유동성 공급에 따라 시장가격이 반등할 수도 있다.
그러나 역전세에 따른 대출의 만기가 2년 이내 도래하기 때문에 본질적으로 전세보증금 미반환에 따른 위험이 미래로 이연된 것일뿐 사라진 것이 아니라는 게 보고서의 지적이다. 특히 우리나라 주택시장에서 전세 부문을 중심으로 과도한 부채가 발생하고 있고 채무불이행 위험이 발생하는 상황이라는 점에 대해서도 주목해야 한다.
이에 보고서는 “과도한 수준으로 임대료를 결정하지 못하도록 전세가율을 제한하거나 보증금 반환 능력이 없는 사람이 시장에 진입하지 못하도록 전세자금대출 내지 전세보증금을 DSR에 포함, 보증금 예치제도 등의 제도적 장치 마련이 필요하다”고 제언했다.
그러면서 “다만 시장이 너무 경직적으로 운영될 경우 임차인의 주거 안정성을 훼손할 수 있으므로 사회적 합의에 의해 적정 수준의 규제를 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.
