A씨는 지난 2017년 서울의 한 빌라를 구입했다. 등기부등본상 문제가 없음을 확인한 후 은행에서 일부를 대출 받아 매입했고 이후 장인 회사로 빌라를 넘기며 은행 대출을 전액 상환했다.
그러던 중 2020년 A씨는 법원으로부터 소장을 받게 된다. 이전 집주인인 B씨가 해당 빌라를 담보로 2017년 4월 대출을 받았고 등기부등본상 근저당 말소 기록도 허위라며 은행이 등본 원상복구 요구 소송을 낸 것이다.
알고 보니 A씨가 매입 전 확인했던 등기부등본은 위조된 서류를 법원이 그대로 반영한 부실 등기였다. B씨는 빌라를 담보로 받은 대출금을 갚지 않았으면서 갚은 것처럼 은행 인감과 서류를 위조해 등기를 세탁한 뒤 A씨에게 팔아 넘긴 것이다. 법원은 A씨에게 B씨의 대출로 발생한 근저당권을 회복시키라고 판결했다. 은행을 채권자로 다시 등록하라는 것이다.
이와 같은 판단이 나온 데는 우리나라 법원이 등기부등본의 공신력을 인정하고 있지 않기 때문이다. 등기의 공신력이란 부동산 등기를 믿고 거래한 자는 비록 그 등기가 진실한 권리관계에 합치되지 않는다 해도 거래한 자의 신뢰를 보호하는 등기의 효력을 말한다.
그러나 우리나라는 일제강점기와 광복, 6·25전쟁 등을 거치며 부동산의 실제 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많았다. 과거에는 부동산 실명제가 실시되지도 않았기 때문에 등기만으로는 실체가 불확실한 문제도 있었다.
현재 전월세, 매매 계약 등 모든 부동산 거래에서 소유주를 확인할 수 있는 문서는 등기부등본 하나뿐이다. 그러나 우리나라는 원칙적으로 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 유일한 확인 수단인 등기부등본이 잘못된 정보를 기재해 경제적 손실을 입더라도 보호를 받을 수가 없다는 것이다.
해외 여러 국가는 등기부의 공신력을 인정하고 있다. 독일은 민법에 ‘권리취득자가 무권리자로부터 권리를 취득했다 하더라도 그 등기가 진정하지 않음을 알고 있지 않은 경우 유효하게 그 권리를 취득하고 반증에 의해서도 이에 반하는 주장을 할 수 없다’고 명시하고 있다. 대만 토지법은 ‘이 법에 따라 이뤄진 등기는 절대적 효력이 있다’고 규정한다.
미국은 부동산등기의 공신력과 같은 효력으로 권리를 부당하게 잃은 사람이나 등기관의 실수로 권리를 잃은 사람의 피해를 보상하기 위한 보상기금이 마련돼 있다. 영국 토지등기법은 등기오류로 인한 피해보상에 관해 규정하고 있으며 등기기관이 손해를 배상한다.
■ 등기의 공신력 리스크 줄이고 싶다면 '권원보험'
만약 큰 돈이 오가는 부동산 거래에서 조금 더 안정성을 챙기고 싶다면 민간 보험회사를 통해 ‘권원보험’에 가입하는 방법이 있다. 권원보험은 부동산 권리에 하자가 발생해 매수인이나 담보권자가 권리를 취득하고 행사하는 데 지장을 받았을 때 이를 보상하는 상품이다. 통상적으로 매매가 3억원 기준 보험료는 약 15만원선이다.
등기부등본, 권리증 등 서류위조로 인해 피해가 발생하거나 매도인이 사기, 강박 목적으로 부동산을 취득했을 때, 무권리인의 매도, 매도인의 이중매매 등의 피해에 대해 보상받을 수 있다. 또 잔금 지급 이후 등기를 등록하는 기간 동안 가압류나 가처분에 걸리는 상황에 대해서도 보장한다.
권원보험은 소유자용, 저당권자용, 임차권용 등 세 가지로 구분된다. 소유자용은 부동산 매수인이 취득하는 소유권을 보험의 목적으로 하고 저당권자용은 부동산을 담보로 금전을 대여하는 채권자가 취득하는 저당권을 목적으로 한다.
임차권용은 임대인이 본래의 소유자가 아닌 경우 발생한 손해 및 대항력 확보 절차상의 하자 등에 대한 손해나 손실을 보상해주는 보험으로 전세사기가 걱정되는 1인가구가 가입을 고려할 만하다.
